自考13542房地产投资与融资考试大纲（2025年版）

湖南省高等教育自学考试课 程考 试大 纲房地产投资与融资 （课程代码：13542）

湖南省教育考试院组编 2025 年 6 月13542 房地产投资与融资考试大纲第 1 页（共 16 页） 高等教育自学考试课程考试大纲课程名称：房地产投资与融资课程代码：13542

第一部分课程性质与目标

一、课程性质与特点

房地产投资与融资是高等教育自学考试工程管理专业的选考课程，它具有内容涉及面广、知识点多、应用性等特点。

二、课程目标与基本

要求通过本课程的学习，要求考生达到：

1．掌握基础理论：理解房地产投资与融资的基本概念、分类及特征，包括房地产金融体系、资本运作模式等。

2．熟悉市场机制：掌握房地产市场运行规律（如供需关系、价格形成机制）及政策环境（如限购、信贷政策）对投融资的影响。

3．精通工具方法：掌握房地产投资分析工具（如现金流折现、敏感性分析）和融资工具（如银行贷款、REITs、资产证券化）。

4．项目评估能力：能够独立完成房地产项目的可行性分析、财务测算及风险评估。

5．融资方案设计能力：根据项目需求设计融资方案，权衡成本、风险与收益，选择最优融资组合。

6．决策分析能力：结合宏观经济数据与行业趋势，制定投资策略并优化资本结构。

7．风险意识：树立风险防控观念，熟悉市场风险、信用风险及操作风险的识别与应对。

8．合规意识：理解房地产投融资活动的法律法规（如土地政策、金融监管），确保操作合法合规。

9．创新意识：关注新兴融资模式（如绿色金融、区块链技术）在房地产领域的应用。

三、与本专业其他课程的关系

本课程与工程管理专业其他课程存在紧密的协同关系，其与多门课程在知识体系、 能力要求及实践应用层面相互支撑，共同构成工程管理专业的完整知识框架。以下从不同维度分析其与其他课程的关联性：

1．与工程经济学类课程的协同。（1）知识衔接：工程经济学课程侧重项目经济性评价方法，而房地产投资与融资则聚焦房地产领域的资本运作，两者共同构建投资决策的理论基础。（2）能力互补：工程经济学培养的财务分析能力与房地产投资与融资中的融资方案设计能力相结合，可实现从项目经济评价到资金筹措的全流程覆盖。

2．与工程项目管理类课程的联动。（1）实践融合：工程项目管理课程强调项目全生命周期管理，而房地产投资与融资关注项目前期的资金运作。（2）风险共治：两者均涉及风险管理，但侧重点不同。工程项目管理侧重施工风险，而房地产投资与融资则关注市场风险与资金链风险，二者结合可形成更全面的风险防控体系。

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3．与工程法规类课程的交叉。（1）合规支撑：工程法规课程提供法律框架，而房地产投资与融资需在此框架下设计融资方案。（2）案例互鉴：工程法规中的典型案例可为房地产投资与融资提供风险警示，而后者中的融资纠纷案例也可丰富法规课程的教学素材。

4．与工程计量与计价类课程的互补。（1）数据互通：工程计量与计价课程提供成本数据基础，而房地产投资与融资需基于这些数据设计融资方案。（2）目标协同：前者侧重成本控制，后者关注资金筹措，二者共同服务于项目投资目标的实现。例如，在保障性住房项目中，需通过精准的成本测算与创新的融资模式实现资金平衡。

5．与房地产经营管理类课程的拓展。（1）产业链延伸：房地产经营管理课程涵盖开发、运营等环节，而房地产投资与融资聚焦资金端，二者共同构成房地产产业链的完整闭环。（2）战略协同：前者关注市场定位与产品策略，后者则需匹配融资策略，二者结合可制定更具竞争力的开发方案。

第二部分考核内容与考核目标

第一章 房地产金融导论

通过本章的学习，考生应理解房地产金融作为房地产与金融交叉领域的核心地位， 明确其在房地产市场运行中的支撑作用（如资金配置、风险分散）；掌握房地产金融的基本范畴，包括房地产信贷、证券化、保险、信托等工具，及其在开发、交易、持有环节的应用场景。

（一）房地产金融的概念与作用（重点）识记：1．房地产业、房地产金融

2．房地产金融的作用理解：1．房地产金融的目的

2．房地产金融的渠道应用：1．经营性质分类：政策性房地产金融与自营性房地产金融

2．融通方式分类：直接金融与间接金融

3．贷款形式分类：信用贷款与担保贷款（二）房地产泡沫（次重点）识记：1．资金运用中长期性：了解房地产抵押贷款等中长期贷款在房地产开发和消费中的应用

2．政策敏感性：认识政府政策对房地产金融的调控作用

3．债权可靠性与风险较小：掌握以不动产为抵押品保证贷款偿还性的特点，以及房地产金融在风险控制方面的优势理解：1．证券化趋势：了解房地产证券化在分散风险、提高资产流动性方面的作13542 房地产投资与融资考试大纲第 3 页（共 16 页）

2．市场运行条件：理解房地产市场供求决定价格机制、信息对称性、参与者多样性等对市场运行的影响应用：1．对经济增长的拉动作用：分析房地产金融在刺激投资、促进就业、带动相关产业发展方面的作用

2．潜在风险与系统性影响：认识房地产泡沫对金融体系和国民经济的危害，以及泡沫破裂后对银行体系安全和经济稳定性的威胁（三）房地产金融的沿革（一般）识记：我国房地产金融的发展历程理解：信贷资产证券化应用：我国房地产金融的主要问题

第二章 房地产抵押贷款

通过本章的学习，考生应理解房地产抵押贷款的定义、法律属性及其在房地产金融中的基础性地位，明确其作为金融机构控制风险、促进资金流动的关键工具；掌握抵押贷款的运作流程，理解各环节的参与主体及其职责；学会运用抵押贷款工具进行项目融资或个人购房决策，掌握贷款方案设计的关键要素；具备识别、评估和控制抵押贷款风险的能力，能够制定风险应对策略。

（一）房地产抵押贷款的概念和特点（重点）识记：1．抵押的概念；房地产抵押的概念；房地产抵押贷款的含义

2．房地产抵押贷款的特点理解：1．房地产抵押贷款的含义的分类

2．各类房地产抵押贷款的特点和适用范围；不同类型房地产抵押贷款在贷款额度、期限、利率、还款方式等方面的差异，以及它们各自适用的场景和条件应用：1．房地产抵押贷款的作用

2．对借款人的作用；对贷款人的作用；对房地产市场的作用；对宏观经济的作用（二）房地产抵押贷款的运行环节（次重点）识记：1．房地产抵押权的设定

2．房地产抵押评估；评估目的与价值类型；评估原则与方法；评估程序与内容；法定优先受偿款与风险提示；评估报告与审核理解：1．房地产抵押贷款保险；保险类型；办理流程

2．房地产抵押合同；合同特征；合同内容；合同成立与生效；合同履行与终止应用：1．房地产抵押登记

2．抵押房地产的处分；抵押贷款的偿付13542 房地产投资与融资考试大纲第 4 页（共 16 页）

（三）房地产抵押贷款市场结构（一般）识记：1．一级抵押贷款市场结构

2．二级抵押贷款市场结构理解：1．房地产抵押贷款的发展

2．贷款类型与用途

应用：1．美国抵押贷款方式的发展

2．我国住房抵押贷款的发展与思考；房地产抵押贷款市场规模与趋势

第三章 固定利率抵押贷款

通过本章的学习，考生应理解固定利率抵押贷款的基本概念与机制；掌握固定利率抵押贷款的定价与风险管理；分析 FRM 对借款人与贷款人的影响；比较 FRM 与其他抵押贷款产品的差异；理解 FRM 在宏观经济与政策中的作用。本章的难点内容为：住房抵押贷款融资分析。

（一）抵押贷款利率（重点）识记：1．抵押贷款资金的供求关系

2．影响抵押贷款利率的因素

3．抵押贷款利率的确定；基准利率加点法；市场定价法理解：1．等额本金偿还的抵押贷款的定义与核心特征

2．早期的抵押贷款模式；高首付款比例；短期贷款期限；到期续贷机制；与现代模式的对比应用：1．利率对贷款清偿速度的影响

2．贷款余额的计算

（二）固定利率抵押贷款（次重点）识记：1．分级付款的抵押贷款概念和内涵

2．分级付款的抵押贷款原理；分级付款的抵押贷款计算方式；现值法计算首年还款额；后续年份按递增比率

3．分级付款的抵押贷款使用场景理解：1．反向抵押贷款定义与功能；反向抵押贷款主要形式

2．反向抵押贷款的风险与保障应用：1．其他固定利率抵押贷款方式划分

2．等额本金还款抵押贷款；等额本息还款抵押贷款；固定利率与浮动利率对比；创新固定利率产品（三）住房抵押贷款融资（一般）识记：1．贷款的边际成本的定义和内涵

2．住房抵押贷款融资的计算方法13542 房地产投资与融资考试大纲第 5 页（共 16 页）

理解：1．贷款再融资的定义和目的

2．贷款再融资的适用场景应用：1．固定利率抵押贷款模式的演变

2．创新固定利率产品；分级还款抵押贷款；长期固定利率贷款

3．住房抵押贷款融资的影响因素；直接边际成本；隐含边际成本

第四章 可调利率抵押贷款

通过本章的学习，考生应理解可调利率抵押贷款的核心机制，掌握 ARM 的利率调整规则、计算方法及其对借款人还款压力的影响；理解ARM 的适用场景与风险明确ARM 在利率下行周期或短期居住需求下的优势，以及利率上升周期的潜在风险；理解不同贷款产品对借款人财务规划的影响。掌握 ARM 的监管要求与市场应用，熟悉各国对 ARM 的监管框架；了解 ARM 在全球住房金融市场中的实际应用案例及其对市场稳定性的影响。

（一）根据物价指数调整的抵押贷款（重点）识记：1．可调利率抵押贷款的提出；定义与特征；利率调整规则；还款方式；风险特征

2．根据物价指数调整的抵押贷款定义与原理

3．根据物价指数调整的抵押贷款的计算理解：1．根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制

2．根据物价指数调整的抵押贷款的适用场景应用：1．根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题

2．根据物价指数调整的抵押贷款的滞后效应；保障难题；在实际应用中的局限性；风险管理挑战（二）可调利率抵押贷款原理（次重点）识记：1．可调利率抵押贷款概述；定义与基本特征；运作机制；利率调整规则：还款方式

2．可调利率抵押贷款指数；定义与作用；国库券利率；联邦住宅贷款银行的资金成本；普通住房贷款的全国平均合同利率理解：1．可调利率抵押贷款的其他变量

2．可调利率抵押贷款的付款机制应用：1．可调利率抵押贷款的预期收益率

2．指数与贷款利率的调整；调整周期；调整幅度；月还款限制（三）分享增值抵押贷款（一般）识记：1．分享增值抵押贷款的定义

2．分享增值抵押贷款的基本特征理解：分享增值抵押贷款的运作机制13542 房地产投资与融资考试大纲第 6 页（共 16 页）

应用：1．分享增值抵押贷款的变通办法

2．分享增值抵押贷款的实际应用；分享增值抵押贷款的风险分析

第五章 住房抵押贷款证券化

通过本章的学习，考生应掌握核心概念与运行原理；深入理解住房抵押贷款证券化 （MBS）的定义、运作机制及核心流程，包括贷款池的构建、特殊目的载体（SPV）的设立、证券发行与交易等环节；分析市场作用与经济影响；熟悉国际经验与模式；评估我国实践现状与挑战；培养风险管理与创新能力；掌握住房抵押贷款证券化过程中的风险管理技术。

（一）住房抵押贷款证券化（重点）识记：1．住房抵押贷款证券化的概念

2．住房抵押贷款证券化的产生；产生的背景与动因；住房抵押贷款证券化的特点；住房抵押贷款证券化的运作模式；住房抵押贷款证券化的投资风险理解：1．住房抵押贷款证券化的类型划分依据和原理；根据支付方式不同 MBS的分类

2．转手证券；资产支持债券；转付证券应用：1．住房抵押贷款证券化的作用

2．住房抵押贷款证券化的实践与发展（二）住房抵押贷款证券化的运作（次重点）识记：1．住房抵押贷款证券化的主要参与者；发起人；服务人；证券化特别机构；

信用增级机构；信用评级机构；证券承销商；受托人；投资者

2．住房抵押贷款证券化的操作流程理解：住房抵押贷款证券化的利率风险；提前支付风险；信用风险应用：1．住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题分类

2．贷款转让涉及的法律问题；信用增级涉及的法律问题；SPV 设立与运作涉及的法律问题；抵押权转让涉及的法律问题（三）发达国家的住房抵押贷款证券化模式（一般）识记：1．美国模式

2．德国模式

3．英国模式

理解：1．美国次贷危机的形成、发展及原因应用：1．美国次贷危机的深层次原因

2．我国推行住房抵押贷款证券化的思考；次贷危机的形成和发展13542 房地产投资与融资考试大纲第 7 页（共 16 页）

第六章 房地产开发建设融资

通过本章的学习，考生应掌握房地产开发融资的核心概念与逻辑；理解房地产开发建设融资的本质是资金供需匹配的过程，需平衡项目周期、资金成本、风险控制与政策约束明确融资决策对项目可行性、企业财务健康及市场竞争力的重要影响；熟悉多元化的融资渠道与工具；系统学习银行贷款、股权融资、债券融资、信托计划、资产证券化 （如 REITs）、夹层融资等工具的适用场景与操作要点；掌握不同融资方式的优缺点及组合策略。

（一）国内房地产企业开发建设贷款基本程序（重点）识记：1．银行向房地产开发企业发放贷款的类型；住房开发贷款；商业用房开发贷款；土地开发贷款

2．高比率融资方式；高比率融资方式的概念与特点；高比率融资方式的风险与成本；适用条件与决策因素

3．出租人的房地产；承租人的房地产；回租融资；回购融资；前沿货币合约；抵押合伙形式；高比率融资的风险分析理解：房地产开发企业申请贷款的目的应用：1．银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序

2．贷款申请与资料；银行受理与初步审核；项目评估与审批；合同与落实担保（二）建设贷款制度的提出（次重点）识记：1．建设贷款制度运行模式；贷款特点；贷款原则

2．贷款计划与管理；贷款发放与监督；贷款偿还与风险控制理解：1．建设贷款制度的提出背景

2．银行经营风险与利润追求；房地产行业的高风险性；历史上的贷款风险与教训；重塑银行与开发商关系的需求应用：1．我国房地产企业上市投融资分析

2．融资结构与偏好；融资渠道与方式；融资风险与防控；政策环境与市场影响；融资策略优化（三）房地产投资信托（一般）识记：美国房地产投资信托概述理解：我国房地产投资信托基金的现状应用：1．我国发展房地产投资信托基金的思考

2．房地产投资信托基金的市场环境

3．美国房地产投资信托的管理；债权融资；股权融资偏好13542 房地产投资与融资考试大纲第 8 页（共 16 页）

第七章 住房公积金制度

通过本章的学习，考生应了解个人住房保障制度；明确其作为住房保障制度的核心功能；掌握公积金使用规则；学习公积金的缴存比例、基数、提取条件及贷款流程，帮助个人合理规划住房资金，确保在符合条件时及时提取或使用公积金；保障个人住房权益；理解公积金制度的强制性、互助性和保障性特点，学习如何通过法律途径维护自身住房权益，增强维权意识；认识公积金制度在住房市场中的“稳定器”作用，理解其对房地产业健康发展的推动意义。本章的难点内容为：住房公积金的缴存。

（一）住房公积金制度概述（重点）识记：1．我国住房公积金制度的发展

2．住房公积金的性质和特点

3．建立住房公积金制度的目的及作用理解：1．新加坡公积金制度；新加坡公积金制度的成功经验

2．住房公积金个人购房贷款的申请应用：1．个人住房公积金贷款

2．住房公积金个人购房贷款的受理（二）住房公积金的管理体系（次重点）识记：1．住房委员会决策

2．住房公积金管理中心运作

3．银行专户管理；财政审计部门监督理解：1．住房公积金的提取和使用

2．住房公积金的复缴应用：1．住房公积金制度监管中存在的问题

2．受托银行的主要职责（三）住房公积金的缴存和使用（一般）识记：住房公积金的缴存理解：住房公积金的转移应用：1．住房公积金制度设计中存在的问题

2．住房公积金制度运行中存在的问题

3．住房公积金的补缴

4．住房公积金的封存

第八章 房地产保险

通过本章的学习，考生应掌握房地产保险基础理论；深入理解房地产保险的基本概念、性质、功能和作用机制，明确其在房地产市场和金融体系中的重要地位；熟悉房地13542 房地产投资与融资考试大纲第 9 页（共 16 页） 产保险产品与条款；全面了解市场上常见的房地产保险产品种类；培养风险管理与保险规划能力；引导学生运用所学知识，对房地产项目在开发、建设、销售、使用等各个阶段面临的风险进行全面识别、评估和分析。学会根据风险评估结果，制定科学合理的房地产保险规划方案；通过案例分析、模拟操作等教学方法，使学生熟悉房地产保险业务的操作流程，包括保险合同的签订、保险费的缴纳、保险标的查勘定损、保险理赔的处理等环节。

（一）房地产保险（重点）识记：1．保险的定义

2．与房地产有关的风险

3．房地产保险的含义；基本原则；房地产保险的作用理解：1．房地产财产风险；房地产责任风险；房地产人身风险；房地产信用风险

2．房地产风险条件

应用：1．房地产保险人；受益人；中介人

2．房地产保险基金

（二）房地产保险的运作（次重点）识记：1．房地产保险的参与者

2．建筑工程保险

3．房地产保险合同的形式理解：1．房地产保险基金

2．房地产保险索赔程序应用：1．房地产保险合同含义

2．房地产保险合同的构成要素（三）房地产保险的品种（一般）识记：房地产财产保险理解：房地产人身保险应用：1．房地产保险的运作

2．住房抵押贷款保险建立的必要性

3．房地产信用和保证保险；住房抵押贷款保险；房地产责任保险

第九章 房地产投资概述

通过本章的学习，考生应构建房地产投资宏观认知框架；使学生全面了解房地产投资在整个经济体系中的地位与作用，明确房地产投资与宏观经济、金融市场、城市发展之间的相互关系；掌握房地产投资基本概念与特征，深入掌握房地产投资的核心概念， 包括房地产投资的定义、分类；熟悉房地产投资流程与环节；熟悉房地产投资从项目策划、市场调研、投资决策、资金筹集、项目实施到运营管理、退出机制等全流程的各个环节；了解每个环节的主要任务、关键要点和相互之间的逻辑关系，掌握各环节中可能13542 房地产投资与融资考试大纲第 10 页（共 16 页） 面临的风险和应对策略，从而能够系统、全面地把握房地产投资项目的运作过程；培养房地产投资分析能力；树立正确房地产投资理念与风险意识（一）房地产投资的概念和类型（重点）识记：1．房地产投资的概念

2．房地产投资的类型；按对象划分类型；按投资方式类型；按投资者权益类型

3．房地产投资的特点理解：1．房地产投资的特点和效应

2．房地产投资分析的方法应用：1．房地产投资的微观效应

2．房地产投资的宏观效应（二）房地产投资分析的问题（次重点）识记：1．房地产的投资价值

2．传统房地产投资原则

3．投资价值的含义

理解：1．投资者的目标和风险

2．投资价值估算方法应用：1．房地产投资分析的基本内容

2．房地产投资分析的意义；分析方法（三）房地产投资的宏观调控（一般）识记：房地产投资的宏观调控的必要性理解：房地产投资的宏观调控的手段应用：1．房地产投资的宏观调控的效果评判；房地产投资的宏观调控的目标；

房地产投资的宏观调控的体系构成

2．我国房地产宏观调控的实践

第十章 房地产市场研究

通过本章的学习，考生应能够对房地产市场的供给和需求进行深入分析，包括供给结构、供给规模、需求特征、需求趋势等。了解影响房地产供需的因素，如人口增长、 经济发展、政策调控、土地供应等，并能够运用供需分析方法预测市场走势；掌握房地产价格的形成机制和影响因素，能够对不同类型、不同区域的房地产价格进行分析和比较。学会运用价格指数、价格弹性等指标评估价格波动情况，预测价格走势，为投资决策提供参考；学会对房地产市场中的竞争态势进行分析，包括竞争对手的数量、规模、 市场份额、竞争优势等。能够识别竞争对手的战略和策略，评估竞争强度，制定相应的竞争策略，提高房地产项目的市场竞争力。

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（一）房地产市场研究的意义与步骤（重点）识记：1．房地产市场信息与市场效率

2．房地产市场研究的意义

3．市场研究方案设计的基本原则理解：1．房地产市场研究的主要步骤

2．试探性调查

应用：1．消费者调查的主要内容

2．市场预测的主要问题（二）房地产市场研究的内容识记：1．市场调查

2．市场预测

3．第一手资料的获取方法理解：1．问卷设计的主要方式

2．样本设计的主要问题应用：1．样本的抽取方法

2．样本规模的定义

（三）房地产市场研究的资料收集（一般）识记：第二手资料的定义理解：第一手资料的定义应用：1．定量研究；第一手资料的收集的相关信息；第二手资料主要来源途径

2．定性研究

第十一章 房地产投资财务评价熟悉基本概念

：准确理解房地产投资财务评价的相关概念，如现金流量、资金时间价值、折现率等。明确现金流量在项目不同阶段（建设期、运营期）的构成和特点，理解资金时间价值的含义和计算方法，掌握折现率的确定原则和方法；掌握房地产投资财务评价的基本原则，如费用与效益计算范围的一致性原则、费用与效益识别的有无对比原则、动态分析与静态分析相结合、以动态分析为主的原则等。能够在财务评价过程中正确运用这些原则，确保评价结果的准确性和可靠性；熟悉房地产投资财务评价的一般步骤，包括估算项目的现金流量、确定折现率、计算财务评价指标、进行不确定性分析和风险分析、得出评价结论等。

（一）项目成本费用与收入的估算（重点）识记：1．成本费用的估算；总成本费用；经营成本

2．经营收人的估算；房地产出租收入的计算方法

3．税金的估算；经营税金及附加；城镇土地使用税和房产税；土地增值税；

契税；企业所得税

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理解：1．利润总额的估算及其计算

2．编制项目财务报表；基本现金流量表；利润表；资金来源与运用表；资产负债表应用：1．传统指标计算；静态指标种类

2．成本利润率；投资利润率；资本金净利润率（二）传统的财务评价指标（次重点）识记：1．静态指标的种类

2．股权投资者和抵押贷款人的目标

3．静态投资回收期

理解：1．内部收益率的局限性

2．初步财务可行性分析的方法应用：1．财务评价指标体系

2．财务净现值；财务内部收益率（三）动态的财务评价指标（一般）识记：主要的动态指标；动态投资回收期理解：1．财务内部收益率指标计算

2．财务评价指标体系应用：1．股权投资者的目标

2．前门法；后门法

3．贴现率的选择依据

4．风险校正贴现率；资本边际成本

第十二章 房地产投资风险

通过本章的学习，考生应准确把握房地产投资风险的定义、内涵和特征，明确风险与不确定性、损失之间的关系。了解风险是在特定环境和特定时期内，由于各种不确定性因素导致房地产投资实际收益与预期收益发生偏离的可能性；熟悉房地产投资风险的常见分类方法；掌握房地产投资风险的形成原因和作用机制，了解各种风险因素是如何相互作用、相互影响，最终导致投资风险发生的；学会运用各种资料收集方法，如文献研究、实地调研、专家访谈等，获取与房地产投资项目相关的信息。通过对收集到的资料进行分析，识别出可能存在的风险因素；掌握流程图法的原理和应用步骤，能够绘制房地产投资项目的流程图，从项目的立项、开发、建设、销售到运营等各个环节进行详细分析，找出可能存在风险的环节和因素。

（一）房地产投资风险（重点）识记：1．房地产投资风险定义；风险的种类；风险于收益的关系

2．房地产投资风险的分类；经营风险与财务风险13542 房地产投资与融资考试大纲第 13 页（共 16 页）

3．系统风险与非系统风险理解：1．房地产投资风险的测量方法；初步分析法的过程

2．敏感性分析法定义应用：1．概率关系法的种类

2．抵押常数；偿债能力比率（二）房地产投资风险的初步测量方法（次重点）识记：1．初步财务分析方法定义

2．现金流分析法

3．财务杠杆

理解：1．内部收益率分解法

2．概率分析法

应用：1．风险吸收分析法

2．简化概率分析法

（三）敏感性分析法（一般）识记：敏感性分析法概述理解：风险管理和控制应用：1．风险控制；风险规避

2．风险降低；蒙特卡洛分析法

第十三章 房地产投资决策方法

通过本章的学习，考生应准确理解房地产投资决策的定义、特点和基本原则，如效益最大化原则、风险可控原则、可行性原则等；熟悉房地产投资决策的一般流程，包括项目提出、市场调研、方案制定、方案评估、决策实施和后评价等环节；能够按照流程有序地进行投资决策工作，确保决策的科学性和规范性；了解影响房地产投资决策的各种因素；掌握投资回收期的计算方法和应用；学会计算投资收益率，包括总投资收益率和资本金净利润率；熟练掌握净现值的计算原理和方法。本章的难点内容为：风险型房地产投资决策。

（一）房地产投资决策（重点）识记：1．房地产投资决策的含义

2．房地产投资决策的分类理解：1．房地产投资决策的程序

2．房地产投资决策的条件应用：1．房地产投资决策的方法原理

2．数值比较法；比率比较法（二）确定型房地产投资决策（次重点）识记：1．确定型房地产投资决策的方法13542 房地产投资与融资考试大纲第 14 页（共 16 页）

2．经验判断法

3．创造工程法

理解：1．互斥方案的比较和选择

2．后悔值法决策

应用：1．独立方案的比较和选择

2．项目计算期相同的互斥方案的比较和选择（三）风险型房地产投资决策（一般）识记：期望值法理解：不确定型房地产投资决策方法应用：1．折中法决策；决策树法；悲观法决策

2．机会均等法决策；乐观法决策

第三部分有关说明与实施要求

一、考核的能力层次表述

本大纲在考核目标中，按照“识记”、“理解”、“应用”三个能力层次规定其应达到的能力层次要求。各能力层次为递进等级关系，后者必须建立在前者的基础上，其含义是：识记：能知道有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识和表述，是低层次的要求。

理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系，是较高层次的要求。

应用：在理解的基础上，能运用基本概念、基本原理、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最高层次的要求。

二、教材

1．指定教材：

《房地产金融与投资概论》，龙胜平、方奕，高等教育出版社，2018 年版（第二版）

2．参考教材：

《房地产金融与投资概论》，廉·B．布鲁格曼、杰弗里·D．费希尔，中国人民大学出版社，2021 年版（第十五版） 《房地产金融与投资》，乔志敏、宋斌，立信会计出版社，2015 年版

三、

自学方法指导

1．在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点及对知识点的能力层次要求和考核目标，以便在阅读教材时做到心中有数，有的放矢。

2．阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念必须深刻理解，对基本理论必须彻底弄清，对基本方法必须牢固掌握。

3．在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材中的基本概念、原理、13542 房地产投资与融资考试大纲第 15 页（共 16 页） 方法等加以整理，这可从中加深对问题的认知、理解和记忆，以利于突出重点，并涵盖整个内容，可以不断提高自学能力。

4．完成书后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题及提高能力的重要环节，在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重理论联系实际和具体问题具体分析，解题时应注意培养逻辑性，针对问题围绕相关知识点进行层次（步骤）分明的论述或推导，明确各层次（步骤）间的逻辑关系。

四、对社会助学的要求

1．应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。

2．应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。

3．辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。

4．辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡“认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通”的方法。

5．辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。

6．注意对考生能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。

7．要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中会存在着不同难度的试题。

8．助学学时：本课程共 4 学分，建议总课时 72 学时，其中助学课时分配如下：

章次章节名称学时

第一章

房地产金融导论

第二章

房地产抵押贷款

第三章

固定利率抵押贷款

第四章

可调利率抵押贷款

第五章

住房抵押贷款证券化

第六章

房地产开发建设融资

第七章

住房公积金制度

第八章

房地产保险

第九章

房地产投资概述

第十章

房地产市场研究

第十一章

房地产投资财务评价

第十二章

房地产投资风险

第十三章

房地产投资决策方法合计13542 房地产投资与融资考试大纲第 16 页（共 16 页）

五、关于命题考试的若干规定

1．本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适当突出重点。

2．试卷中对不同能力层次的试题比例大致是：“识记”为 30%、“理解”为 40%、“应用”为 30%。

3．试题难易程度应合理：容易、中等、难比例为 3：4：3。

4．每份试卷中，各类考核点所占比例约为：重点占 60%，次重点占 30%，一般占10%。

5．试题类型一般分为：单项选择题、名词解释题、简答题、论述题、案例分析题。

6．考试采用闭卷笔试，考试时间 150 分钟，采用百分制评分，60 分合格。

六、题型示例（样题）

一、单项选择题

（本大题共 20 小题，每小题 1 分，共 20 分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”上的相应字母涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1．房地产抵押贷款的首要还款来源通常是A．借款人的其他投资收益 B．借款人的工资收入等稳定现金流C．抵押房产的出租收入 D．借款人的亲友资助

二、名词解释题

（本大题共 4 小题，每小题 3 分，共 12 分）

21．房地产抵押贷款证券化

三、简答题

（本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分）

25．简述房地产抵押贷款的作用。

四、论述题

（本大题共 2 小题，每小题 10 分，共 20 分）

30．试述住房公积金制度监管中存在的问题。

五、案例分析题

（本大题共 1 小题，每小题 18 分，共 18 分）

32．某小型房企 C 公司计划在一线城市近郊开发一处长租公寓项目，项目占地 2 万平方米，规划建筑面积 6 万平方米，预计开发周期 2 年，运营期 10 年。项目定位面向年轻上班族，主打高性价比租赁住房。（1）前期融资难题。C 公司自有资金仅 8000 万元，而项目启动资金（含土地购置、前期设计等）需 2 亿元，资金缺口达

1.2 亿元

。C 公司向银行申请开发贷款，因自身规模小、项目盈利前景存不确定性，银行仅批 6000 万元贷款，年利率 7%，期限 2 年。（2） 项目推进困境。建设成本超支：建设期间，建材价格大幅上涨，超支 1500 万元。同时，周边同类公寓项目增多，竞争加剧，原定租金收益预期降低。（3）资金回笼缓慢：项目建成后， 出租率未达预期，前 3 个月出租率仅 40%，租金收入难以覆盖运营成本与贷款利息，资金链愈发紧张。问题：

（1）除银行贷款外，C 公司还可考虑哪些房地产金融融资渠道？各渠道优缺点是什么？

（2）针对建设成本超支和租金收益降低风险，C 公司可采取哪些金融手段应对？

（3）为缓解当前资金链紧张状况，C 公司可采取哪些金融操作优化资金流？