自考13540房地产投资考试大纲

Ⅰ 课程性质与课程目标

一、课程性质与特点

《房地产投资》主要研究房地产行业中的投融资活动的客观规律，寻求提高房地产投资经济效果的途径与方法。本课程注重培养学生掌握正确的思维方法，独立解决房地产行业中投资相关问题的能力。本课程包括十一个章节的内容，由房地产投资分析的理论和实务两大部分构成，

第一章 是房地产投资分析中的基本问题

。接着是房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产投资项目基础数据的分析估算、房地产投资项目财务分析、 房地产投资项目不确定性分析及房地产投资项目风险。第八章和第九章的内容是房地产投资决策分析及房地产开发项目案例分析，第十章介绍房地产置业投资项目案例，最后一章是房地产开发项目可行性分析报告的撰写。课程内容具有启发性，注重理论与实际相结合。

课程全面系统地论述了房地产投资全过程中各环节应当研究和分析的主要问题及操作方法。

既有定性分析，也有定量分析；既有理论上的深入探索，也有实务上的具体操作，充分利用案例形式把各章节内容贯穿起来，以便加深基本理论的理解。

二、课程目标

通过本课程的学习，使学生了解房地产投资的基本原理；掌握房地产市场分析的方法和程序；了解区位条件对房地产开发项目的影响；能够了解、掌握房地产投资经济评价和财务评价方法，熟悉并掌握房地产投资成本分析，收益分析，不确定和风险分析，决策分析的方法；掌握房地产投资决策方法；了解房地产投资可行性研究工作，了解房地产投资的程序、内容、房地产投资市场分析及影响因素等，并具备撰写房地产投资分析报告和参与房地产投资项目调研和策划的能力。

三、与相关课程的联系与区别房地产投资是一门涉及到多学科融合的课程，以经济学、房地产经济学、投资学、财务会计学、城市规划、经济地理学、项目投资分析与评价等为基础，围绕房地产投资分析的具体内容，上述相关学科的基础与本课程内容具有相辅相成的关系。同时，本课程也为更加专项的课程，如房地产项目策划、房地产开发与经营等课程的学习奠定了基础。

四、课程的重点和难点

本课程的重点内容是：房地产市场与市场研究；分析区位对房地产投资项目的影响；

房地产基础数据的测算；房地产投资项目的财务分析；房地产投资项目的不确定和分析风险；房地产投资决策分析。

本课程的难点内容是：将理论知识与实务案例相结合，将各种房地产分析的方法和指标应用到各种类型投资项目的分析中。

Ⅱ 考核目标

本课程在考核目标中，按照识记、领会、简单应用和综合应用四个层次规定其应达到的能力层次要求。四个能力层次是递进关系，各能力层次的含义是：

（1）识记：能正确认识和表述房地产投资分析的基本概念、原理、方法和规律，熟悉该课程的基础知识，并能进行正确的选择和判断。

（2）领会：能将所学知识加以解释、归纳，能领悟某一概念或原理与其他概念或原理之间的联系，理解其引申意义，并能做出正确的表述和解释。

（3）简单应用：能用所学的概念、原理、方法和指标，正确分析和解决较为简单的房地产项目投资分析中的简单问题，具有分析和解决一般问题的能力。

（4）综合应用：能灵活运用所学过的知识，分析和解决比较复杂的问题，能够运用所学的投资分析的方法和指标对不同的房地产投资项目进行综合的投资分析，提供有效的决策建议。

Ⅲ 课程内容与考核要求

第一章 房地产投资分析中的基本问题

通过本章的学习，要求学生掌握房地产投资、房地产投资分析的概念以及一些重要的基本术语；熟悉房地产投资的目的、特性、类型；了解房地产投资分析的意义、任务和内容， 同时了解房地产投资分析与可行性分析的不同。学完本章，学生应能对房地产投资有一个全面的认识。

第一节房地产投资概述

一、房地产投资的含义

二、房地产投资的类型

三、房地产投资的目的

四、房地产投资的特性

第二节房地产投资分析概述

一、为什么要进行房地产投资分析

二、房地产投资分析的任务

三、房地产投资分析的内容

四、房地产投资分析项目可行性分析与投资分析的不同

五、房地产投资咨询的依据与原则

第三节房地产投资分析常用术语

一、投资价值

二、关于现金流量

三、投资与成本

四、财务杠杆

五、通货膨胀

六、其他投资经济效果评价指标

（一）房地产投资和投资分析的基本概念识记：房地产投资的类型；房地产投资分析的任务和内容；房地产投资咨询的依据与原则。

领会：房地产投资的目的和特性；房地产投资项目可行性分析与投资分析的不同；

（二）房地产投资分析常用术语识记：投资价值；关于现金流量；投资与成本；财务杠杆；通货膨胀本章重点：房地产投资的类型和目的；房地产投资分析的任务和内容；房地产投资项目可行性分析与投资分析的不同；房地产投资咨询的依据与原则；房地产投资分析的常用术语。

本章难点：房地产投资的特性；财务杠杆。

第二章 房地产市场分析

通过本章的学习，要求学生掌握房地产市场的特征、分类和房地产市场分析的内容；

掌握市场分析中 SWOT 分析的内容；熟悉房地产市场调查和市场预测的方法并能够运用；

熟悉房地产市场调查的程序；理解房地产市场分析的必要性；了解房地产市场信息的类型和房地产市场分析在不同阶段的要点；了解房地产市场的效率和市场分析的限度；了解房地产市场预测的种类。

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的特征

二、房地产市场的效率

三、房地产市场的分类

第二节房地产市场分析的内容

一、房地产市场分析的必要性

二、房地产市场分析的限度

三、房地产市场分析的内容

四、房地产市场分析中的信息类型

第三节房地产市场调查的方法和程序

一、房地产市场调查的方法

二、房地产市场调查的程序

第四节房地产市场预测的种类与方法

一、房地产市场预测的种类

二、房地产市场预测的方法

第五节房地产开发项目的

SWOT 分析

一、房地产项目优势分析

二、房地产项目劣势分析

三、房地产项目机会分析

四、房地产项目威胁分析

（一）房地产市场和市场分析识记：房地产市场的特征和分类；

领会： 房地产市场分析的内容；

（二）房地产市场调查和预测识记：房地产市场调查的方法；房地产市场预测的种类领会：房地产市场调查的程序。

简单应用：房地产市场预测的方法。

综合应用：房地产开发项目的 SWOT 分析。

本章重点：房地产市场的分类；房地产市场分析的内容；房地产市场调查的方法；房地产市场调查的方法和程序；SWOT 分析法。

本章难点：房地产市场分析的限度；房地产市场预测的方法。

第三章 房地产开发项目的区位条件分析

通过本章的学习，要求学生掌握区位分析的含义和影响房地产开发项目的区位因素， 掌握区位分析的具体内容，熟悉不同类型房地产项目对区位的要求和区位选择要注意的问题，并认识到区位对于房地产投资价值的重要作用。

第一节区位与房地产价值

一、区位的含义

二、区位与城市功能分区

三、区位与房地产投资价值的关系

第二节房地产开发项目的区位分析

一、影响房地产开发项目区位选择的影响因素

二、不同类型的房地产项目对区位的要求

三、区位分析的具体内容

第三节区位选择要注意的问题

（一）区位与房地产价值识记：区位的基本概念。

领会：区位与城市功能分区；区位与房地产投资价值的关系。

（二）房地产开发项目的区位分析识记：影响房地产开发项目区位选择的影响因素；区位选择要注意的问题。

领会：不同类型的房地产项目对区位的要求；

综合应用：区位分析的具体方法和内容。

本章重点：区位与城市功能分区；区位分析的具体内容和注意事项。

本章难点：不同类型的房地产项目对区位的要求

第四章 房地产投资项目基础数据的估算分析

通过本章学习，要求学生掌握房地产投资项目各项基础数据估算的内容和基本方法；

熟悉各种辅助报表的填列及各种基础数据与各辅助报表的关系，重点掌握投资计划与资金筹措表的编制和财务费用的估算；了解房地产项目的某些基础数据与一般建设项目的不同， 以及基础数据对后续财务评价的影响和作用。

第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

二、房地产开发项目投资分析中的计算期

三、房地产开发项目总成本费用的具体估算

第二节房地产投资项目的收入、税金估算

一、经营收入估算

二、税金估算

三、销售收入、出租收入、自营收入与增值税和税金及附加估算表

第三节房地产投资项目的资金筹措

一、房地产投资资金来源分析

二、资金使用计划

三、资金筹措计划

四、投资计划与资金筹措表

第四节借款还本付息的估算

一、还本付息的资金来源

二、还款方式

三、利息的估算

四、借款还本付息估算表

第五节财务基础数据估算案例分析

（一）房地产开发项目的成本和收入的估算识记：成本估算和收入估算的范畴和相关概念；

简单应用：房地产开发项目总成本费用的具体估算； 收入和税金的具体估算。

（二）资金筹措和借款还本付息估算识记：房地产投资的资金筹措计划；偿还借款的资金来源。

简单应用：还款方式和利息的估算。

（三）财务基础数据估算综合运用：财务基础数据估算案例本章重点：房地产开放项目的各项成本和各项收入的估算；借款偿还的方式和利息的估算。

本章难点：财务基础数据估算的综合应用。

第五章 房地产投资项目财务分析

本章在全书的地位十分重要。通过对本章的学习，要求学生掌握财务分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；熟悉各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力；

能运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。

第一节房地产投资项目的财务分析概述

一、房地产项目财务分析的含义

二、财务分析中的融资前分析与融资后分析

三、财务分析的作用

第二节房地产投资项目财务分析基本报表

一、现金流量表

二、资金来源与运用表

三、利润表

四、资产负债表

五、各报表见的相互关系

第三节传统财务分析

一、基本指标

二、投资分析的合理化趋势

第四节现代财务分析

一、现代财务分析的指标分类

二、各财务分析指标与报表的关系

三、各财务分析指标的计算

第五节传统财务分析方法的应用

第六节现代财务分析方法的应用

第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析

第八节小结

（一）财务分析概述和基本报表识记：财务分析的基本概念和作用；

领会：融资前和融资后的分析；财务分析基本报表。

（二）财务分析的指标领会：财务指标的含义和经济意义。

简单应用：各传统财务指标和现代财务指标的计算和分析。

（三）财务分析方法的应用综合应用：对具体的房地产投资项目案例进行财务分析和指标计算，据此判断项目在财务上的可行性。

本章重点：财务分析的基本报表的构成；各财务指标的计算和结果分析；使用财务指标分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力。

本章难点：融资前和融资后分析的区别；财务指标的具体应用；对财务指标计算结果的经济含义的解释。

第六章 房地产投资项目不确定性分析

通过本章的学习，要求学生掌握盈亏平衡分析、敏感性分析的方法和其指标的计算；

熟悉盈亏平衡分析、敏感性分析的概念和目的，并通过分析结果解释他们所面临的风险情况；了解各自的应用范围和局限性；清楚了解房地产投资项目所面临的不确定性因素有哪些。

第一节房地产投资项目的不确定分析概述

一、房地产投资项目不确定性的含义

二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素

三、房地产职业投资项目的主要不确定性因素

四、房地产投资项目不确定性分析的作用

第二节盈亏平衡分析

一、盈亏平衡分析的含义

二、盈亏平衡分析的数学模型

三、线性分析

四、非线性分析

第三节敏感性分析

一、敏感性分析

二、敏感性分析的目的和作用

三、敏感性分析的方法

四、单因素敏感性分析

五、多变量敏感性分析

四、敏感性分析的局限性

（一）房地产投资项目的不确定分析概述识记：不同房地产投资项目的不确定性因素；不确定性分析的作用。

（二）不确定分析的方法识记：盈亏平衡分析和敏感性分析的含义和目的。

领会：盈亏平衡分析和敏感性分析的应用范围和局限。

综合应用：盈亏平衡分析和敏感性分析方法的指标计算和应用，计算结果的解释。

本章重点：线性盈亏平衡分析法；单因素敏感性分析。

本章难点：盈亏平衡分析方法和敏感性分析方法的具体应用和结果解释；多因素敏感性分析。

第七章 房地产投资项目风险分析

通过本章学习，要求学生掌握风险与风险分析的含义，重点掌握风险分析的步骤和各项指标的计算，并能运用这些指标来说明项目的风险大小；熟悉房地产投资风险的特征、 类型和规避方法；理解风险与不确定性的区别、风险与回报的关系；了解风险分析的目的和其索要解决的问题，同时了解风险分析的作用。

第一节房地产投资项目风险概述

一、风险的定义

二、风险与不确定性的区别

三、房地产投资风险

四、风险与回报

五、房地产投资风险的特征

第二节房地产投资风险的种类与控制方法

一、房地产投资风险的主要类型

二、房地产投资风险的规避和控制

三、房地产投资风险分析

四、风险的测量与分析

第三节房地产投资风险分析

（一）房地产投资项目风险识记：房地产投资风险的表现和特征；房地产投资风险的类型；风险规避和控制的方法。

领会：风险与不确定的区别；风险与回报的关系。

（二）房地产投资风险的分析识记：风险分析的作用和步骤。

简单应用： 风险的测量与分析的指标计算。

本章重点：房地产投资风险的表现形式；

本章难点：风险的测量与分析。

第八章 房地产投资决策分析

通过本章学习，要求学生掌握房地产投资方案比选的基本方法，能熟练运用各种指标进行投资方案的取舍；熟悉投资决策的类型和投资方案的类型，从而根据不同决策类型和方案类型，选择具体的指标进行房地产投资项目的方案比选和判断；了解投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用以及比选过程中应注意的问题，学会在不同情况下进行投资决策。

第一节房地产项目投资决策概述

一、房地产投资决策的含义

二、房地产投资决策的程序

三、房地产投资的类型

四、决策类型案例分析

第二节房地产投资项目的方案比选

一、房地产投资项目方案比选的含义

二、投资方案的类型

三、比选所用的指标

四、比选中应注意的问题

第三节各比选指标的应用

一、互斥方案的比选与选择

二、独立方案的比较与选择

三、混合方案的比较与选择

第四节案例分析

第五节小结

（一）房产投资决策

识记：投资决策的含义与程序。

领会：房地产投资的类型。

（二）房地产投资项目方案比选识记：投资项目方案比选的含义与指标领会：不同类型投资方案比选的方法综合应用：使用各种指标进行互斥方案的比选。

本章重点：投资决策的类型和投资方案的类型；投资方案比选的指标及应用。

本章难点：利用比选指标对案例项目进行方案比选

第九章 房地产开发投资项目案例分析

通过本章的学习，要求学生清晰地了解房地产开发项目投资分析的完整过程，并重点掌握开发项目投资分析中所涉及的各种报表和各种重要指标的计算方法。学完本章，在面对预开发的房地产项目时，学生应能基本完成可行性研究工作；再次基础上，如果面对多个投资机会，应能考虑多种不同因素通过比选进行投资决策。

第一节租售房地产开发项目案例分析

第二节房地产投资项目可行性研究案例分析

第三节商业地产开发项目案例分析

（一）房地产开发投资项目分析综合应用：不同房地产开发项目的基本概括、市场状况、基础数据的估算、各类财务报表、静态与动态分析指标、盈亏平衡点分析、敏感性分析、效益评价分析等。

本章重点：将前面学习过的指标和方法在具体的开发投资项目中进行实际应用。

本章难点：财务报表的阅读和编制；可行性报告的撰写。

第十章 房地产置业投资项目案例分析

本章介绍 9 个置业投资案例。通过对这些案例的学习，要求学生了解置业投资的类型和分析中涉及到的基本指标；熟悉各种类型的房地产置业项目投资分析的简要过程，并重点掌握置业项目投资分析中所涉及的方法和分析角度，从而在今后的工作中能为房地产置业投资者提供良好的决策咨询。

第一节房地产置业项目投资分析概述

第二节房地产买卖投资分析

第三节房地产置业消费投资分析

第四节房地产租赁投资分析

第五节房地产置业出租经营投资分析

（一）房地产置业项目投资分析识记：置业投资的类型和指标。

领会：置业项目投资的方法和分析角度。

简单应用：置业项目投资分析的简要过程和指标计算。

本章重点：不同类型置业投资项目的分析方法和指标本章难点：投资分析的过程和指标计算。

第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写

通过本章的学习，学生应掌握房地产投资可行性分析报告的写作要点，熟悉房地产投资可行性分析报告的基本构成；了解房地产投资可行性分析报告编写的注意事项以及报告如何审读。

第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成

第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点

第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读

（一）房地产开发项目可行性分析报告的撰写领会：可行性分析报告的基本构成和写作要点。

本章重点：可行性分析报告的基本构成和写作要点。

本章难点：审读可行分析报告需要注意的问题。

Ⅳ 关于大纲的说明与实施要求

一、

自学考试大纲的目的和作用课程自学考试大纲是根据专业自学考试计划的要求，结合自学考试的特点而确定。其目的是对个人自学、社会助学和课程考试命题进行指导和规定。

课程自学考试大纲明确了课程学习的内容以及深广度，规定了课程自学考试的范围和标准。因此，它是编写自学考试教材和辅导书的依据，是社会助学组织进行自学辅导的依据，是自学者学习教材、掌握课程内容知识范围和程度的依据，也是进行自学考试命题的依据。

二、课程

自学考试大纲与教材的关系课程自学考试大纲是进行学习和考核的依据，教材是学习掌握课程知识的基本内容与范围，教材的内容是大纲所规定的课程知识和内容扩展与发挥。课程内容在教材中可以体现一定的深度或难度，但在大纲中对考核的要求一定要适当。

大纲与教材所体现的课程内容基本一致；大纲里面的课程内容和考核知识点，教材里一般也要有。反过来，教材里有的东西，大纲里就不一定体现。如果教材中有的内容与大纲要求不一致的地方，应以大纲规定为准。

三、关于自学教材

《房地产投资分析》，刘秋雁编著，东北财经大学出版社，2020 年第 6 版。

四、关于

自学要求和自学方法的指导本大纲的课程基本要求是依据专业考试计划和专业培养目标而确定的。课程基本要求还明确了课程的基本内容，以及对基本内容掌握的程度。基本要求中的知识点构成了课程内容的主体部分。因此，课程基本内容掌握程度、课程考核知识点是高等教育自学考试考核的主要内容。为有效地指导个人自学和社会助学，本大纲已指明了课程的重点和难点，在章节的基本要求中一般也指明了章节内容的重点和难点。

五、对社会助学的

要求（一）应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。

（二）应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。

（三）辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。

（四）辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡“认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通”的方法。

（五）辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。

（六）注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。

（七）要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中会存在着不同难度的试题。

六、对考核内容的说明

1. 本课程要求考生学习和掌握的知识点内容都作为考核的内容。课程中各章的内容均由若干知识点组成，在自学考试中成为考核知识点。因此，课程自学考试大纲中所规定的考试内容是以分解为考核知识点的方式给出的。由于各知识点在课程中的地位、作用以及知识自身的特点不同，自学考试将对各知识点分别按三个认知层次确定其考核要求。

2. 在考试之日起 6 个月前，由全国人民代表大会和国务院颁布或修订的法律、法规都将列入相应课程的考试范围。凡大纲、教材内容与现行法律、法规不符的，应以现行法律法规为准。命题时也会对我国经济建设和科技文化发展的重大方针政策的变化予以体现。

七、关于考试命题的若干规定

1.本课程考试方式为闭卷笔试，考试时间为 150 分钟，按百分制记分,60 分为及格。

考试时可携带无存储记忆功能的计算器。

2.本大纲各章所规定的基本要求、知识点及知识点下的知识细目，都属于考核的内容。

考试命题既要覆盖到章，又要避免面面俱到。要注意突出课程的重点、章节重点，加大重点内容的覆盖度。

3.命题不应有超出大纲中考核知识点范围的题，考核目标不得高于大纲中所规定的相应的最高能力层次要求。命题应着重考核自学者对基本概念、基本知识和基本理论是否了解或掌握，对基本方法是否会用或熟练。不应出与基本要求不符的偏题或怪题。

4.本课程在试卷中对不同能力层次要求的分数比例大致为：识记占 20%，领会占30%，简单应用占 30%，综合应用占 20%。

5.要合理安排试题的难易程度，试题的难度可分为：易、较易、较难和难四个等级。每份试卷中不同难度试题的分数比例一般为：2:3:3:2。

6.各种题型的具体样式参见本大纲附录。

附录题型举例

一、判断题

1、房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨别投资风险、选择投资机会的过程。（ ）

二、单项选择题

1、下列哪一选项不属于基本财务报表（ ）。

A．利润表      B．资产负债表 C. 现金流量表     D. 资金筹措表

三、多项选择题

1、按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可以分为（ ）。

A．租赁市场 B．房地产自用市场 C. 产权市场  D. 房地产投资市场

四、简答题

1、房地产投资项目主要包括哪些税金？如何估算？

五、计算题

1、某房地产开发项目，建设期 3 年。第 1 年借款 1000 万元，第 2 年借款 2000 万元，第 3 年借款 3000 万元。项目建设完毕即开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是：贷款年利率为 8%；建设期结束后 5 年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表（结果保留整数）。

六、论述题

如果你所在的市场对公寓类住宅和普通住宅的需求量相同，那么，根据当前的房地产市场情况，你愿意开发公寓还是普通住宅？影响你做出决策的关键因素有哪些？